七、租賃合同

1.租賃期限

（1）租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

（2）租(zu)賃(lin)期限屆滿，當事人可(ke)以續訂租(zu)賃(lin)合同；但是，約定的租(zu)賃(lin)期限自續訂之(zhi)日起不得超過20年。

（3）當事(shi)人對(dui)租(zu)賃期限沒(mei)有約定(ding)或者約定(ding)不(bu)明確，依(yi)據民法典(dian)的規定(ding)仍不(bu)能確定(ding)的，視為不(bu)定(ding)期租(zu)賃；當事(shi)人可以隨(sui)時解除(chu)合同(tong)，但是應當在合理(li)期限之(zhi)前通知對(dui)方。

2.合同形式

租賃(lin)期(qi)限(xian)6個月以上的(de)(de)，應當(dang)采(cai)用(yong)書面(mian)(mian)形式(shi)。當(dang)事人未采(cai)用(yong)書面(mian)(mian)形式(shi)，無法確定(ding)租賃(lin)期(qi)限(xian)的(de)(de)，視為不定(ding)期(qi)租賃(lin)。

3.租賃物的使用

（1）承租(zu)人應當(dang)按(an)照約(yue)(yue)定(ding)的(de)(de)方(fang)法使用租(zu)賃(lin)物(wu)(wu)。對租(zu)賃(lin)物(wu)(wu)的(de)(de)使用方(fang)法沒有(you)約(yue)(yue)定(ding)或(huo)者約(yue)(yue)定(ding)不明確，依據(ju)民法典的(de)(de)規定(ding)仍不能確定(ding)的(de)(de)，應當(dang)根據(ju)租(zu)賃(lin)物(wu)(wu)的(de)(de)性質使用。

（2）承租(zu)人按照(zhao)約(yue)定(ding)的(de)方法(fa)或(huo)者根據租(zu)賃(lin)(lin)物(wu)的(de)性質使用(yong)租(zu)賃(lin)(lin)物(wu)，致使租(zu)賃(lin)(lin)物(wu)受到損耗的(de)，不(bu)承擔賠償責任。

（3）承租人未按照約定的方法或者未根據租賃(lin)物的性質(zhi)使(shi)用租賃(lin)物，致使(shi)租賃(lin)物受到損失的，出(chu)租人可以解除合同并(bing)請求賠償(chang)損失。

4.租賃物(wu)的維修義務

（1）出租人應當(dang)履(lv)行租賃物(wu)的(de)維修(xiu)義務(wu)，但是(shi)當(dang)事人另(ling)有(you)約定的(de)除外。

（2）承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)在租(zu)(zu)(zu)賃物需要(yao)維(wei)修時(shi)可以請求出(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)在合理(li)期(qi)限內維(wei)修。出(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)未履行維(wei)修義務的(de)，承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)可以自行維(wei)修，維(wei)修費用由出(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)負擔。因維(wei)修租(zu)(zu)(zu)賃物影(ying)響承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)使用的(de)，應(ying)當相應(ying)減少租(zu)(zu)(zu)金或(huo)者(zhe)延長租(zu)(zu)(zu)期(qi)。

（3）因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dan)上述規定的維修義務。

5.租(zu)賃物的(de)改(gai)善、增設

（1）承租(zu)人經出租(zu)人同意，可以對租(zu)賃物進行(xing)改善或者增設他(ta)物。

（2）承租(zu)(zu)人(ren)未經出租(zu)(zu)人(ren)同意，對租(zu)(zu)賃物進行改善(shan)或者增(zeng)設他物的，出租(zu)(zu)人(ren)可以請求承租(zu)(zu)人(ren)恢復原狀或者賠償損失。

6.轉租

（1）承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人經出租(zu)(zu)人同意，可以將(jiang)租(zu)(zu)賃(lin)物轉租(zu)(zu)給第(di)三人。承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人轉租(zu)(zu)的(de)(de)，承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人與出租(zu)(zu)人之間的(de)(de)租(zu)(zu)賃(lin)合(he)同繼(ji)續(xu)有效(xiao)；第(di)三人造成租(zu)(zu)賃(lin)物損失的(de)(de)，承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人應當賠(pei)償損失。

（2）承(cheng)租(zu)人(ren)未經出(chu)租(zu)人(ren)同意轉租(zu)的，出(chu)租(zu)人(ren)可(ke)以解除合同。

（3）出(chu)租(zu)人知道(dao)或者應(ying)當知道(dao)承(cheng)租(zu)人轉租(zu)，但是在6個月內未提(ti)出(chu)異議的，視為出(chu)租(zu)人同(tong)意轉租(zu)。

7.租金支付

（1）承租人應當(dang)(dang)按照約(yue)定(ding)(ding)的(de)期限(xian)(xian)支(zhi)付(fu)(fu)租金(jin)。對支(zhi)付(fu)(fu)租金(jin)的(de)期限(xian)(xian)沒有(you)約(yue)定(ding)(ding)或者約(yue)定(ding)(ding)不(bu)(bu)明確，依據民法典的(de)規定(ding)(ding)仍不(bu)(bu)能確定(ding)(ding)，租賃(lin)期限(xian)(xian)不(bu)(bu)滿1年的(de)，應當(dang)(dang)在租賃(lin)期限(xian)(xian)屆(jie)滿時(shi)支(zhi)付(fu)(fu)；租賃(lin)期限(xian)(xian)1年以上的(de)，應當(dang)(dang)在每屆(jie)滿1年時(shi)支(zhi)付(fu)(fu)，剩余期限(xian)(xian)不(bu)(bu)滿1年的(de)，應當(dang)(dang)在租賃(lin)期限(xian)(xian)屆(jie)滿時(shi)支(zhi)付(fu)(fu)。

（2）承租(zu)人無正當理(li)由未支(zhi)付(fu)或者遲延(yan)支(zhi)付(fu)租(zu)金(jin)的，出租(zu)人可以請求承租(zu)人在合(he)理(li)期限內支(zhi)付(fu)；承租(zu)人逾期不支(zhi)付(fu)的，出租(zu)人可以解除合(he)同。

8.買賣不破租賃

租賃物(wu)在承租人按照租賃合(he)同占有(you)期(qi)限內發生所有(you)權變動的(de)，不影響(xiang)租賃合(he)同的(de)效力(li)。

9.承租人的解除權

租(zu)賃物(wu)危及(ji)承租(zu)人的安(an)全或者健康的，即(ji)使承租(zu)人訂(ding)立合同時明知(zhi)該租(zu)賃物(wu)質量不合格(ge)，承租(zu)人仍然可以隨時解除合同。

10.租期屆滿(man)后繼續使用租賃物

租賃期(qi)限屆滿，承租人(ren)繼續使用租賃物(wu)，出租人(ren)沒有提(ti)出異(yi)議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期(qi)限為(wei)不定期(qi)。

【例題·2020單選題】甲公(gong)司租(zu)(zu)用乙公(gong)司的(de)倉庫(ku)(ku)，租(zu)(zu)期3年，租(zu)(zu)金月(yue)付。租(zu)(zu)期屆(jie)滿后，甲公(gong)司繼續(xu)繳納租(zu)(zu)金，乙公(gong)司亦未拒絕。3個月(yue)后，乙公(gong)司將該倉庫(ku)(ku)出租(zu)(zu)給丙(bing)(bing)公(gong)司。因丙(bing)(bing)公(gong)司要(yao)求甲公(gong)司限期騰退倉庫(ku)(ku)而(er)引發(fa)糾(jiu)紛。根據《民法典(dian)》規定(ding)，下列關(guan)于本案租(zu)(zu)期屆(jie)滿后甲公(gong)司、乙公(gong)司之(zhi)間租(zu)(zu)賃合(he)同效力的(de)說法中(zhong)，正確的(de)是（　　）。

A.租期屆滿(man)后甲公(gong)司(si)、乙(yi)(yi)公(gong)司(si)租賃合同效力待定，若乙(yi)(yi)公(gong)司(si)事后明(ming)確同意(yi)續租則(ze)有效

B.租期屆滿后乙公(gong)司仍接受甲公(gong)司繳納的租金，可視為雙(shuang)方租賃(lin)合同(tong)續(xu)訂3年

C.租期屆滿(man)后甲(jia)公司(si)、乙公司(si)租賃(lin)合(he)同繼續有效，且乙公司(si)有權隨時解除租賃(lin)合(he)同，但是(shi)應當在合(he)理期限(xian)之前(qian)通知(zhi)對方

D.租期屆滿后因雙方并(bing)未續訂，甲(jia)公司(si)、乙公司(si)租賃合同終止

【答案】C

【解析(xi)】租(zu)賃(lin)(lin)期(qi)限屆(jie)滿，承租(zu)人繼(ji)(ji)續使用租(zu)賃(lin)(lin)物(wu)，出租(zu)人沒有提出異議的(de)，原租(zu)賃(lin)(lin)合同繼(ji)(ji)續有效(xiao)，但是租(zu)賃(lin)(lin)期(qi)限為不定(ding)期(qi)。不定(ding)期(qi)租(zu)賃(lin)(lin)，當(dang)事(shi)人可以隨時解除合同，但是應當(dang)在(zai)合理期(qi)限之前(qian)通(tong)知對方。