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轉讓不動產增值稅征收管理(li)（掌握）

（一）預備知識

1.適用范圍

（1）一般納(na)稅人轉讓其取得的不動(dong)產。

（2）小規模納稅人轉(zhuan)讓其取得的不動產。

（3）個(ge)人轉讓其(qi)購買的住房。

2.不動產來源

（1）自建。

（2）非自建：直(zhi)接(jie)購買(mai)、接(jie)受捐贈(zeng)、接(jie)受投(tou)資入(ru)股以(yi)及(ji)抵債等各種(zhong)形式取(qu)得。

3.稅(shui)款(kuan)征收環節分為預繳（征）和(he)申報兩個(ge)環節。

4.計稅(shui)方(fang)法分為一般計稅(shui)方(fang)法和簡易計稅(shui)方(fang)法。

5.計稅金額(e)分為全(quan)額(e)和差額(e)（均為不含(han)稅價）。

全(quan)額(e)，是指收(shou)取(qu)的(de)全(quan)部價款和價外費用。

差額(e)，是指取(qu)得的(de)全部價(jia)款和(he)價(jia)外費用扣(kou)除(chu)不(bu)動產購置原價(jia)或者(zhe)取(qu)得不(bu)動產時的(de)作價(jia)后的(de)余(yu)額(e)。

預繳時：自建(jian)項目(mu)是(shi)全額預繳，非(fei)自建(jian)項目(mu)是(shi)差(cha)額預繳，預征率均(jun)為5%。

6.預征稅款的計算

特殊公(gong)式：預(yu)征稅款=含稅計(ji)稅銷售(shou)額(e)/（1+5%）×5%

7.不動產分為“前(qian)取得”和(he)“后取得”，劃分時點為2016年4月(yue)30日。

8.要注意區(qu)分稅率（9%）、征(zheng)收率（5%）、預(yu)征(zheng)率（5%）的(de)不同(tong)表述。

（二）計稅(shui)方法及(ji)應(ying)納(na)稅(shui)額(e)計算(suan)

1.一般納(na)稅人轉讓其取(qu)得的不動產

（1）簡易計稅方法。

一般(ban)納稅(shui)人轉讓2016年4月(yue)30日前(qian)取得的(de)不動產——可選擇簡易計稅(shui)方法。

（2）一般計稅方法。

①一般(ban)納稅(shui)人轉讓2016年4月(yue)30日前取得的不動產——可(ke)選擇(ze)一般(ban)計稅(shui)方法。

②一(yi)般納稅人轉讓2016年5月1日(ri)后取得的不(bu)動產——適(shi)用(yong)一(yi)般計稅方法。

2.小規(gui)模納稅人轉讓其取得的不動產

采用簡(jian)易計稅方法，適(shi)用5%征收率(lv)（不包括(kuo)個人轉讓(rang)住(zhu)房）。

除(chu)其他個人之外的小規(gui)模納稅(shui)人，向(xiang)不(bu)動產所在(zai)(zai)地稅(shui)務機(ji)關預繳稅(shui)款，向(xiang)機(ji)構所在(zai)(zai)地稅(shui)務機(ji)關申報納稅(shui)。其他個人向(xiang)不(bu)動產所在(zai)(zai)地稅(shui)務機(ji)關申報納稅(shui)。

3.個人轉讓其購買(mai)的住(zhu)房（2025年調整）

（三）納稅人轉讓不動產繳納增(zeng)值稅差額扣除的規定

1.納稅(shui)(shui)人轉讓(rang)不(bu)動產，按照有關規(gui)定(ding)差額(e)繳納增值稅(shui)(shui)的(de)，如因丟失等原因無法提供取得不(bu)動產時的(de)發票(piao)，可向稅(shui)(shui)務機關提供其他能證明契稅(shui)(shui)計稅(shui)(shui)金額(e)的(de)完(wan)稅(shui)(shui)憑證等資(zi)料，進行(xing)差額(e)扣除。

2.納稅(shui)人以契稅(shui)計稅(shui)金額(e)進行差額(e)扣除的(de)，按照(zhao)下列公(gong)式計算增值稅(shui)應(ying)納稅(shui)額(e)：

3.在確定不動(dong)產(chan)(chan)計(ji)稅金額(e)時發票優(you)先：同時保留(liu)取得不動(dong)產(chan)(chan)時的(de)發票和其他能證明契稅計(ji)稅金額(e)的(de)完稅憑證等資料(liao)的(de)，應當(dang)憑發票進(jin)行(xing)差額(e)扣(kou)除。

（四）扣減(jian)稅款的(de)有效憑(ping)證

1.稅務部門監制的發票。

2.法院判(pan)決書(shu)(shu)、裁(cai)(cai)定書(shu)(shu)、調解書(shu)(shu)，以及仲裁(cai)(cai)裁(cai)(cai)決書(shu)(shu)、公證(zheng)債權(quan)文書(shu)(shu)。

3.國家稅(shui)務(wu)總局(ju)規定的其他(ta)憑證。

（五）其他規定

1.納稅(shui)(shui)人(ren)轉讓(rang)其(qi)取得的(de)不動產，向不動產所在(zai)地主管(guan)稅(shui)(shui)務(wu)機關預繳(jiao)的(de)增值稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)款，可以在(zai)當期增值稅(shui)(shui)應納稅(shui)(shui)額中抵(di)(di)減(jian)，抵(di)(di)減(jian)不完的(de)，結轉下期繼續抵(di)(di)減(jian)。

2.納稅(shui)人以預繳(jiao)稅(shui)款(kuan)抵減應納稅(shui)額，應以完(wan)稅(shui)憑證作為合法有效憑證。

所屬章節：第二章 增值稅

注：以上內容選自彭婷老師2025年《稅法一(yi)》輕一·基礎細講班授課講義

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