考點二 契稅
【大綱要求】
掌握契(qi)稅納(na)稅人、征稅范圍(wei)（★★★）；
熟(shu)悉契(qi)稅(shui)(shui)計(ji)(ji)稅(shui)(shui)依據(ju)和應納稅(shui)(shui)額的計(ji)(ji)算（★★）；
了解契稅(shui)稅(shui)率(lv)、稅(shui)收優惠和征(zheng)收管理（★）。
契稅，是(shi)指(zhi)國家在(zai)土地、房屋權(quan)屬(shu)(shu)轉(zhuan)移時(shi)，按照當(dang)事人(ren)雙方簽訂的合同（契約(yue)）以及(ji)所確定(ding)(ding)價格的一定(ding)(ding)比例(li)，向權(quan)屬(shu)(shu)承受人(ren)征收的一種(zhong)稅。
一、契稅(shui)納稅(shui)人(ren)、征稅(shui)范圍
項目 | 具體規定 |
納稅人 | 在我(wo)國(guo)境內(nei)承受土(tu)地、房(fang)屋權屬轉移的單位和(he)個人 （1）承(cheng)受，是指以(yi)受讓、購買、受贈、互換等方式(shi)取得土(tu)地(di)、房屋(wu)權屬的行為 （2）征收契稅的(de)土(tu)地(di)、房屋權(quan)屬，具體為土(tu)地(di)使用(yong)權(quan)、房屋所有(you)權(quan)，不(bu)包(bao)括(kuo)土(tu)地(di)承包(bao)經(jing)營權(quan)和土(tu)地(di)經(jing)營權(quan)的(de)轉移 |
征稅范圍 | （1）土地使用權(quan)出讓(rang) （2）土地使用權轉讓(rang)（包(bao)括出(chu)售(shou)、贈與、互換） （3）房屋買賣、贈與、互換 （4）其(qi)他應征稅(shui)的情形： ①以(yi)作(zuo)價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎(jiang)勵(li)等方式轉移土地、房(fang)屋權屬的 ②因(yin)共有不(bu)動(dong)產份額(e)變化、共有人增加或者減少， 承(cheng)受方應當(dang)繳納(na)契稅 |
不屬于征稅范圍 | （1）土地、房屋(wu)權屬的典當、抵押以及出(chu)租等行為 （2）在股(gu)(gu)權（股(gu)(gu)份）轉讓(rang)中，單位(wei)、個人(ren)承(cheng)受(shou)公司(si)(si)股(gu)(gu)權（股(gu)(gu)份），公司(si)(si)土地、房(fang)屋權屬(shu)不發生轉移 |
例題1 · 單選題 甲公(gong)司2023年(nian)10月(yue)份將辦公(gong)樓抵押給(gei)(gei)乙銀行，商鋪出租給(gei)(gei)丙公(gong)司，房屋出售給(gei)(gei)丁公(gong)司，上(shang)述行為中應(ying)繳納契稅的是（ ）。（2024年(nian)）
A.乙銀行
B.丙公司
C.丁公司
D.甲公司
【答案】C
【解析】（1）土(tu)地(di)、房屋(wu)典當、抵(di)押(ya)以(yi)及出租等行為(wei)，不屬于契稅(shui)(shui)的征稅(shui)(shui)范圍。（2）在我(wo)國境內轉移土(tu)地(di)、房屋(wu)權屬，承受(shou)的單位（丁(ding)公司）和個人為(wei)契稅(shui)(shui)的納(na)稅(shui)(shui)人。
例題2 · 單選題 根據契稅(shui)(shui)法律制度的規定，下(xia)列行為中(zhong)，不屬于契稅(shui)(shui)征稅(shui)(shui)范圍的是（ ; ）。（2024年）
A.房屋買賣
B.房屋贈與
C.房屋互換
D.房屋抵押
【答案】D
【解析】（1）契稅(shui)的(de)征(zheng)稅(shui)范(fan)圍包括：土地(di)使(shi)用(yong)權(quan)出(chu)讓；土地(di)使(shi)用(yong)權(quan)轉讓；房(fang)(fang)屋(wu)買賣、贈與、互換(huan)。（2）選項D：房(fang)(fang)屋(wu)抵押，房(fang)(fang)屋(wu)權(quan)屬(shu)沒有發生轉移，不屬(shu)于契稅(shui)征(zheng)稅(shui)范(fan)圍。
二、契稅稅率
契(qi)稅實行3%~5%的幅(fu)度比例稅率。
三、契稅計稅依(yi)據(ju)和(he)應(ying)納(na)稅額的計算(suan)
（一）計稅依據
1.成交價格
情形 | 成交價格 |
土(tu)地使(shi)用權出讓、土(tu)地使(shi)用權出售、房(fang)屋買賣(mai) | 不含增值稅的成交價(jia)格 |
土地使(shi)用(yong)權及(ji)所附建筑物、構筑物等轉讓(rang) | 承受方(fang)應交(jiao)付的(de)總價款(kuan) |
土地使用權出讓 | 土地(di)出讓金、土地(di)補償費、安置補助費、地(di)上附著物和青苗補償費、征(zheng)收補償費、城市基(ji)礎設施配套費、實物配建房屋(wu)等應(ying)交付(fu)的貨幣(bi)以及實物、其他(ta)經濟利益對應(ying)的價(jia)款 |
承受已裝修房屋 | 包括裝(zhuang)修費用在內的費用計入承受方應交付的總價款(kuan) |
2.核定價格——土(tu)(tu)地(di)使用(yong)權(quan)贈(zeng)與、房(fang)屋(wu)(wu)贈(zeng)與以及其他沒有價格的轉移土(tu)(tu)地(di)、房(fang)屋(wu)(wu)權(quan)屬行為。
3.互換(huan)(huan)價格差額——土(tu)地使用權互換(huan)(huan)、房屋互換(huan)(huan)
互換價格 | 計稅依據 |
互換價格相等的 | 零 |
互換價格不相等的 | 差額，由支付(fu)差額的一方繳納 |
4.核定價格與差額
納(na)稅人申報的成交價(jia)格(ge)(ge)、互換價(jia)格(ge)(ge)差額明顯偏低且無正當(dang)理由的，由稅務機(ji)關(guan)依照《中華人民共(gong)和國稅收征收管理法(fa)》的規定核(he)定。
（二）應納(na)稅(shui)額的計算(suan)
應納稅額=計稅依據×稅率
四、契稅稅收優惠
（一）免稅情形
情形 | 具體內容 |
非營利性自用 | （1）國家機關、事業單(dan)(dan)位、社會(hui)團體、軍(jun)事單(dan)(dan)位承受(shou)土地、房屋(wu)權屬用于(yu)辦公、教學(xue)、醫療、科研、軍(jun)事設施 （2）非營利(li)性的學校、醫療機構(gou)、社會福利(li)機構(gou)承受土地、房屋權屬(shu)用于辦公(gong)、教學、醫療、科研、養老、救助 |
農林牧漁 | 承受荒(huang)山、荒(huang)地、荒(huang)灘土(tu)地使用權用于農、林、牧、漁業生產 |
法定關系 | （1）婚(hun)姻關(guan)系存續期間夫妻(qi)之(zhi)間變更(geng)土地、房屋權(quan)屬 （2）夫(fu)妻因離(li)婚分割共(gong)同財(cai)產發生(sheng)土地、房屋權屬變更 （3）法定繼承(cheng)(cheng)人通過繼承(cheng)(cheng)承(cheng)(cheng)受土地、房屋權屬 |
外交豁免 | 依照法律規定應當予以免稅的(de)外國駐(zhu)華(hua)使館(guan)、領事館(guan)和(he)國際組織(zhi)駐(zhu)華(hua)代(dai)表機構承受土地、房屋權屬(shu) |
公有住房 | 城鎮職工(gong)按(an)規(gui)定第(di)一次購(gou)買公有(you)住房 |
（二）地方酌情(qing)減免稅情(qing)形
1.因土(tu)地(di)、房屋被縣級以上人(ren)民政府征收、征用，重新承受土(tu)地(di)、房屋權屬。
2.因不可抗(kang)力滅失住房(fang)，重(zhong)新承(cheng)受住房(fang)權屬。
例題 · 單選題 2023年4月(yue)，法定繼(ji)承人張(zhang)某通(tong)過繼(ji)承承受(shou)市場(chang)價值(zhi)為(wei)100萬元的(de)房屋一套，同年10月(yue)張(zhang)某購買(mai)商品房一套，取(qu)得增值(zhi)稅(shui)(shui)普(pu)通(tong)發票，注明(ming)金額200萬元，稅(shui)(shui)額18萬元。已知當地(di)規定的(de)契稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率為(wei)3%，計算張(zhang)某上述行為(wei)應繳納契稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)額的(de)下列算式中(zhong)，正確的(de)是（ ）。（2024年）
A.（100+200）×3%=9（萬元）
B.（100+200+18）×3%=9.54（萬元）
C.200×3%=6（萬元）
D.（200+18）×3%=6.54（萬元(yuan)）
【答案】C
【解析】（1）法定(ding)繼承人通(tong)過繼承承受(shou)土地、房(fang)屋權(quan)屬(shu)免(mian)征(zheng)契(qi)稅(shui)(shui)；（2）房(fang)屋買(mai)賣計稅(shui)(shui)依據為(wei)不(bu)含增(zeng)值稅(shui)(shui)的成交價(jia)格，包括(kuo)應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價(jia)款(kuan)；（3）張(zhang)某上(shang)述行為(wei)應繳納契(qi)稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)額=200×3%=6（萬元）。
【總結歸納】契稅
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