不動產的抵押（★★★）（P74）

1、登記生效

以建(jian)筑物和其(qi)他土地(di)附著(zhu)物、建(jian)設用地(di)使(shi)用權(quan)、海域(yu)使(shi)用權(quan)和正在建(jian)造的建(jian)筑物抵押(ya)的，應當辦理抵押(ya)登記，抵押(ya)權(quan)自登記時設立。（2016年案例分(fen)(fen)析(xi)題(ti)(ti)(ti)、2021年案例分(fen)(fen)析(xi)題(ti)(ti)(ti)、2022年案例分(fen)(fen)析(xi)題(ti)(ti)(ti)、2023年案例分(fen)(fen)析(xi)題(ti)(ti)(ti)）

解釋1：

以不動產設定抵押，未辦理(li)抵押登記的，不影響(xiang)抵押合(he)同的效力，但抵押權未設立。

解釋2：

抵押(ya)物(wu)登記(ji)(ji)記(ji)(ji)載的內容與(yu)抵押(ya)合同(tong)約定的內容不一致(zhi)的，以(yi)登記(ji)(ji)記(ji)(ji)載的內容為(wei)準。

2、不能辦理抵押登記時的責任承擔

（1）不(bu)動產(chan)抵(di)押(ya)(ya)(ya)合同生效(xiao)后未辦理(li)抵(di)押(ya)(ya)(ya)登記手(shou)續，債權(quan)人(ren)請求抵(di)押(ya)(ya)(ya)人(ren)辦理(li)抵(di)押(ya)(ya)(ya)登記手(shou)續的，人(ren)民法(fa)院(yuan)應予支持。

（2）抵(di)押(ya)財產因(yin)不可(ke)歸責于抵(di)押(ya)人(ren)自身的(de)原因(yin)滅失或者被征(zheng)收(shou)等(deng)導致不能辦(ban)理抵(di)押(ya)登記(ji)，債權(quan)人(ren)請求(qiu)抵(di)押(ya)人(ren)在約(yue)定的(de)擔保范(fan)圍(wei)內承(cheng)擔責任(ren)的(de)，人(ren)民法(fa)(fa)院不予(yu)支持；但是抵(di)押(ya)人(ren)已(yi)經獲得保險金、賠償金或者補償金等(deng)，債權(quan)人(ren)請求(qiu)抵(di)押(ya)人(ren)在其所(suo)獲金額范(fan)圍(wei)內承(cheng)擔賠償責任(ren)的(de)，人(ren)民法(fa)(fa)院依法(fa)(fa)予(yu)以支持。

（3）因(yin)抵(di)押人(ren)轉讓抵(di)押財產(chan)或者(zhe)其他可歸責(ze)于抵(di)押人(ren)自身的(de)(de)原因(yin)導致不能辦理抵(di)押登(deng)記(ji)，債權(quan)人(ren)請(qing)求抵(di)押人(ren)在約定的(de)(de)擔(dan)保范圍(wei)內承擔(dan)責(ze)任(ren)的(de)(de)，人(ren)民法(fa)(fa)院(yuan)依法(fa)(fa)予以(yi)支持，但是(shi)不得超過(guo)抵(di)押權(quan)能夠設(she)立(li)時(shi)抵(di)押人(ren)應當承擔(dan)的(de)(de)責(ze)任(ren)范圍(wei)。

（4）當事人(ren)申請(qing)辦理(li)抵押(ya)登(deng)(deng)記手續時，因登(deng)(deng)記機構(gou)的(de)過錯致使其不能辦理(li)抵押(ya)登(deng)(deng)記，當事人(ren)請(qing)求登(deng)(deng)記機構(gou)承擔賠償(chang)責(ze)任的(de)，人(ren)民法(fa)院依(yi)法(fa)予以支持。

3、以劃撥方式取得的建設用地使用權

（1）當事人(ren)以劃(hua)撥方式取得的(de)建設用(yong)(yong)(yong)地(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)權抵(di)押(ya)，抵(di)押(ya)人(ren)以未辦理批準手(shou)續為由主(zhu)張(zhang)抵(di)押(ya)合(he)同無效或者(zhe)不生效的(de)，人(ren)民(min)法(fa)院(yuan)不予支持(chi)。已(yi)經依法(fa)辦理抵(di)押(ya)登記，抵(di)押(ya)權人(ren)主(zhu)張(zhang)行(xing)使(shi)抵(di)押(ya)權的(de)，人(ren)民(min)法(fa)院(yuan)應(ying)(ying)予支持(chi)。抵(di)押(ya)權依法(fa)實現時所得的(de)價款，應(ying)(ying)當優先用(yong)(yong)(yong)于(yu)補繳建設用(yong)(yong)(yong)地(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)權出(chu)讓金。（2013年案(an)例分析(xi)題）

（2）抵押人以劃(hua)撥建(jian)設用(yong)地(di)(di)上的建(jian)筑物抵押，當(dang)(dang)事人以該建(jian)設用(yong)地(di)(di)使用(yong)權不(bu)能抵押或者未辦理批準手續為由主張抵押合同(tong)無效(xiao)或者不(bu)生效(xiao)的，人民法院不(bu)予支持。抵押權依法實現時，拍賣、變賣建(jian)筑物所得的價款，應(ying)當(dang)(dang)優先用(yong)于補繳建(jian)設用(yong)地(di)(di)使用(yong)權出讓金。

4、土地上新增的建筑物

（1）建(jian)設用(yong)(yong)(yong)地使(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)(quan)抵(di)押后(hou)，該(gai)(gai)土(tu)地上新增(zeng)(zeng)的建(jian)筑物(wu)不屬于(yu)抵(di)押財產。該(gai)(gai)建(jian)設用(yong)(yong)(yong)地使(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)(quan)實(shi)現抵(di)押權(quan)(quan)時，應(ying)當將該(gai)(gai)土(tu)地上新增(zeng)(zeng)的建(jian)筑物(wu)與建(jian)設用(yong)(yong)(yong)地使(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)(quan)一并處分。但是，新增(zeng)(zeng)建(jian)筑物(wu)所得的價款，抵(di)押權(quan)(quan)人無權(quan)(quan)優先受償。（2013年案例分析題）

（2）當(dang)事人僅以(yi)建(jian)設用(yong)地(di)(di)使用(yong)權(quan)抵押，債權(quan)人主張(zhang)抵押權(quan)的(de)(de)效(xiao)力及(ji)于(yu)土(tu)地(di)(di)上已(yi)有的(de)(de)建(jian)筑(zhu)物(wu)以(yi)及(ji)正(zheng)(zheng)在建(jian)造的(de)(de)建(jian)筑(zhu)物(wu)已(yi)完成(cheng)部(bu)分(fen)的(de)(de)，人民法院(yuan)應(ying)予(yu)支持。債權(quan)人主張(zhang)抵押權(quan)的(de)(de)效(xiao)力及(ji)于(yu)正(zheng)(zheng)在建(jian)造的(de)(de)建(jian)筑(zhu)物(wu)的(de)(de)續建(jian)部(bu)分(fen)以(yi)及(ji)新(xin)增建(jian)筑(zhu)物(wu)的(de)(de)，人民法院(yuan)不予(yu)支持。

（3）當(dang)事(shi)人以正在建造的(de)(de)(de)建筑物(wu)(wu)抵(di)押(ya)，抵(di)押(ya)權(quan)的(de)(de)(de)效(xiao)力范圍限于已辦理抵(di)押(ya)登記的(de)(de)(de)部分(fen)。當(dang)事(shi)人按照擔保合同(tong)的(de)(de)(de)約(yue)定(ding)，主張抵(di)押(ya)權(quan)的(de)(de)(de)效(xiao)力及(ji)于續(xu)建部分(fen)、新增建筑物(wu)(wu)以及(ji)規(gui)劃(hua)中(zhong)尚未建造的(de)(de)(de)建筑物(wu)(wu)的(de)(de)(de)，人民(min)法院(yuan)不予支(zhi)持。

（4）抵押人將建設用地使用權(quan)、土地上(shang)的建筑(zhu)物(wu)或(huo)者(zhe)正在建造的建筑(zhu)物(wu)分別抵押給(gei)不同債權(quan)人的，人民法院應(ying)當根據(ju)抵押登記的時間(jian)先(xian)后確(que)定清償順序。

5、預告登記

當(dang)事人(ren)辦理抵押預告登(deng)記(ji)后，預告登(deng)記(ji)權(quan)利人(ren)請求就抵押財產(chan)優先受償，經審查(cha)存(cun)在尚未(wei)辦理建筑物(wu)所(suo)有(you)(you)權(quan)首次登(deng)記(ji)、預告登(deng)記(ji)的(de)財產(chan)與辦理建筑物(wu)所(suo)有(you)(you)權(quan)首次登(deng)記(ji)時的(de)財產(chan)不(bu)一致、抵押預告登(deng)記(ji)已經失效等情形(xing)，導致不(bu)具備(bei)辦理抵押登(deng)記(ji)條件(jian)的(de)，人(ren)民(min)法(fa)院不(bu)予(yu)支(zhi)持；經審查(cha)已經辦理建筑物(wu)所(suo)有(you)(you)權(quan)首次登(deng)記(ji)，且不(bu)存(cun)在預告登(deng)記(ji)失效等情形(xing)的(de)，人(ren)民(min)法(fa)院應予(yu)支(zhi)持，并應當(dang)認定抵押權(quan)自(zi)預告登(deng)記(ji)之日起(qi)設立。