專題四 房產稅

考點01?征稅范圍和納稅人

（一）征稅范圍

1.結構范圍

（1）房產(chan)稅的征稅對象是(shi)房產(chan)，即有(you)屋面和圍護結構（有(you)墻或兩邊有(you)柱），能夠(gou)遮(zhe)風避雨，可供(gong)人們(men)在其中生產(chan)、學習、工(gong)作(zuo)、娛樂、居(ju)住或儲藏(zang)物資(zi)的場所。

（2）獨立于(yu)房屋之(zhi)外的建筑(zhu)物，如圍墻(qiang)、煙囪、水(shui)塔、變電塔、油池(chi)(chi)油柜、酒窖菜(cai)窖、酒精池(chi)(chi)、糖蜜池(chi)(chi)、室(shi)外游泳池(chi)(chi)、玻璃(li)暖(nuan)房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于(yu)房產(chan)。

2.用途范圍

對房地產(chan)開(kai)發企(qi)業建造的商(shang)品房，在出(chu)(chu)售前不征(zheng)收(shou)房產(chan)稅(shui)。但對出(chu)(chu)售前房地產(chan)開(kai)發企(qi)業已使用或出(chu)(chu)租、出(chu)(chu)借的商(shang)品房應按規定征(zheng)收(shou)房產(chan)稅(shui)。

理解：

對于(yu)(yu)(yu)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)企業，開(kai)發(fa)的房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)屬于(yu)(yu)(yu)用(yong)(yong)于(yu)(yu)(yu)銷(xiao)售的存貨(huo)，并(bing)沒有(you)實際(ji)使(shi)用(yong)(yong)價值，所以不需(xu)要(yao)繳納房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅，如果轉為經營自用(yong)(yong)或用(yong)(yong)于(yu)(yu)(yu)出租那么相(xiang)當于(yu)(yu)(yu)生產(chan)(chan)經營使(shi)用(yong)(yong)的房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)，需(xu)要(yao)征收房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅。

3.地域范圍

房產稅的征稅范圍包(bao)括(kuo)城(cheng)市、縣城(cheng)、建制鎮和工礦區（不包(bao)括(kuo)農村(cun)）。

（二）納稅人

考點02?減免稅優惠

1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產，免征房產稅。

2.國家財(cai)政部門撥付事業經費的單位(wei)自用的房(fang)產，免征房(fang)產稅。

3.宗教寺廟、公(gong)園、名勝古(gu)跡自用的(de)(de)房產(chan)，免(mian)征房產(chan)稅。但公(gong)園、名勝古(gu)跡中(zhong)附設(she)的(de)(de)營(ying)業單位(wei)，如影劇院、飲食(shi)部、茶社、照相(xiang)館等所使用的(de)(de)房產(chan)及出租的(de)(de)房產(chan)，應征收房產(chan)稅。

4.個人擁有的(de)(de)(de)非營業用的(de)(de)(de)房產(chan)，免征房產(chan)稅。但對個人所有的(de)(de)(de)營業用房或出租等非自(zi)用的(de)(de)(de)房產(chan)，應按照規定征收房產(chan)稅。

考點03?計稅依據、稅率和應納稅額的計算

（一）計稅依據

1.從價計征的(de)基(ji)本(ben)規定

對經(jing)營自用的(de)房屋，以(yi)房產的(de)計(ji)(ji)稅余值作為計(ji)(ji)稅依(yi)據。計(ji)(ji)稅余值，是(shi)指依(yi)照稅法(fa)規定按房產原值一次減除10%～30%的(de)損耗價值以(yi)后的(de)余額。

2.從租(zu)計征(zheng)的基本規定

對(dui)于出租的房屋(wu)，以租金收入（不含增值稅）為計稅依(yi)據。

（二）應(ying)納稅額的(de)計算(suan)

案例：

2024年3月底，甲(jia)企業（一般(ban)納稅(shui)人）將自建(jian)原(yuan)值(zhi)為(wei)800萬元(yuan)的住房(fang)按市(shi)場價(jia)格(ge)出租給員(yuan)工居住，2024年全(quan)年取(qu)得不含稅(shui)租金30萬元(yuan)，當(dang)地房(fang)產原(yuan)值(zhi)減除(chu)比例為(wei)30%。

甲企業2024年(nian)度應繳納房(fang)產稅(shui)=800×（1-30%）×1.2%×3/12+30×4%=2.88（萬元）。

考點04?征收管理

（一(yi)）納稅義(yi)務(wu)發(fa)生時間(jian)

（二）納稅期限

房產稅實行按年(nian)征收，分期(qi)繳納。納稅期(qi)限(xian)由省、自治(zhi)區、直轄(xia)市人民(min)政府規定(ding)。

（三）納稅地點

房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)在(zai)(zai)房(fang)(fang)(fang)產所(suo)在(zai)(zai)地(di)繳納。房(fang)(fang)(fang)產不在(zai)(zai)同(tong)一地(di)方(fang)的(de)納稅(shui)人，應按房(fang)(fang)(fang)產的(de)坐落地(di)點(dian)分別向房(fang)(fang)(fang)產所(suo)在(zai)(zai)地(di)的(de)稅(shui)務(wu)機關繳納。